SCI et impôts : 2044, 2072, IR ou IS ? Le guide pour ne plus se tromper

Créer une SCI simplifie la détention d'un bien à plusieurs, mais complique la déclaration fiscale. 2044 ? 2072 ? IR ou IS ? Voici comment vous y retrouver.

SCI à l'IR : la transparence fiscale

Par défaut, une SCI est « transparente » : elle ne paie pas elle-même l'impôt. Chaque associé est imposé sur sa quote-part de résultat, au prorata de ses parts.

• La SCI dépose une déclaration 2072 (résultats de la société).
• Chaque associé reporte sa quote-part de revenus fonciers sur sa déclaration personnelle (régime réel via la 2044, ou micro-foncier sous conditions).

Dans ce régime, le bien ne peut pas être amorti.

SCI à l'IS : la société paie l'impôt

Sur option (souvent irrévocable), la SCI relève de l'impôt sur les sociétés :

• elle dépose une liasse fiscale et paie l'IS sur son résultat ;
• elle peut amortir le bien (une charge comptable qui réduit le résultat imposable) ;
• en contrepartie, la fiscalité des plus-values à la revente est généralement moins favorable.

IR ou IS : un choix structurant

Le bon régime dépend de votre horizon (conserver ou revendre), de votre besoin de distribuer ou de réinvestir les loyers, et de votre tranche d'imposition. C'est une décision lourde de conséquences : faites-vous accompagner par un expert-comptable avant d'opter.

Là où Talok aide

Talok tient la comptabilité de votre SCI et prépare l'export pour votre comptable (le fichier des écritures), que vous soyez à l'IR ou à l'IS. Écritures, suivi des associés et pièces justificatives sont centralisés — fini les tableurs.

Pour aller plus loin : nos guides Gérer une SCI et Déclaration 2044.

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